B4-1. 3-09، تنظیمات مربوط به فروش قابل مقایسه (2017/01/31)

این مبحث حاوی جزئیاتی در مورد تنظیمات انتخابی برای فروش قابل مقایسه است، از جمله:

تجزیه و تحلیل تنظیمات

Faie Mae محدودیت ها یا دستورالعمل های خاصی در ارتباط با تعدیل خالص یا ناخالص ندارد. تعداد و/یا مقدار تعدیل های دلار نباید تنها عامل تعیین کننده در قابل قبول بودن یک مورد مقایسه باشد. در حالت ایده آل، بهترین و مناسب ترین مورد مقایسه نیازی به تنظیم ندارد. با این حال این مورد به ندرت اتفاق می افتد زیرا معمولاً هیچ دو ویژگی یا جزئیات معامله یکسان نیستند. تعدیل های ارزیاب باید واکنش بازار (یعنی تعدیل های مبتنی بر بازار) را به تفاوت در ویژگی ها منعکس کند. به عنوان مثال، زمانی که تحلیل بازار نشان می دهد که تعدیل باید 100 دلار در هر فوت مربع باشد، برای یک ارزیاب نامناسب است که 20 دلار در هر فوت مربع برای تفاوت در مساحت ناخالص زندگی بر اساس یک قانون سرانگشتی ارائه دهد. انتظار این است که ارزیاب بازار را برای دارایی های رقابتی تجزیه و تحلیل کند و تنظیمات مناسب مبتنی بر بازار را بدون توجه به محدودیت های دلخواه در اندازه تعدیل ارائه دهد.

اگر میزان تعدیل های ارزیاب برای فروش قابل مقایسه به اندازه ای باشد که نشان دهد ممکن است ملک با همسایگی مطابقت نداشته باشد، پذیره نویس باید تعیین کند که آیا نظر ارزش به اندازه کافی پشتیبانی می شود یا خیر.(برای اطلاعات بیشتر در مورد انتخاب قابل مقایسه، به B4-1. 3-08، فروش قابل مقایسه مراجعه کنید.)

هنگامی که به دلیل منحصر به فرد بودن ملک یا سایر شرایط، فروش واقعی قابل مقایسه برای یک ملک خاص وجود ندارد، ارزیاب باید فروش هایی را انتخاب کند که نشان دهنده بهترین شاخص های ارزش برای ملک موضوع باشد و تنظیماتی را انجام دهد تا منعکس کننده اقدامات خریداران معمولی در آن ملک باشد. بازار.

امتیازات فروش یا تامین مالی

فروش های قابل مقایسه که شامل امتیازات فروش یا تامین مالی می شود باید به گونه ای تعدیل شوند که در صورت وجود، تاثیر بر قیمت فروش اقلام قابل مقایسه بر اساس بازار در زمان فروش را منعکس کنند. برای اطلاعات مربوط به فروش یا امتیازات مالی برای معامله موضوع، به B3-4. 1-02، مشارکت های طرف ذینفع (IPC) مراجعه کنید.

نمونه هایی از امتیازات فروش یا تامین مالی عبارتند از:

خرید نرخ بهره یا سایر تامین مالی کمتر از نرخ بازار؛

امتیاز تخفیف وام؛

کارمزد اعطای وام؛

هزینه های بسته شدن که معمولاً توسط خریدار پرداخت می شود.

پرداخت هزینه های کاندو، تعاونی یا PUD یا هزینه های ارزیابی؛

بازپرداخت (یا اعتبار) هزینه های وام گیرنده؛

جذب پرداخت های ماهانه؛

واگذاری پرداخت اجاره ؛وت

گنجاندن موارد غیر واقعی در معامله.

مبلغ دلار فروش یا امور مالی که توسط فروشنده پرداخت می شود باید برای فروش قابل مقایسه گزارش شود در صورتی که اطلاعات در دسترس باشد (به UAD پیوست D: الزامات استاندارد سازی خاص ، برای دستورالعمل های ورود به داده ها مراجعه کنید). داده های فروش یا تأمین مالی باید از طرفین مرتبط با معامله قابل مقایسه مانند کارگزار ، خریدار یا فروشنده یا یک منبع داده قابل اعتماد بدست آید. اگر اطلاعات به دلیل محدودیت های قانونی یا سایر مشکلات مربوط به افشای در دسترس نباشد ، ارزیابی کننده باید توضیح دهد که چرا اطلاعات در دسترس نیست. اگر فرم گزارش ارزیابی فضای کافی برای بحث در مورد این اطلاعات فراهم نکند ، ارزیابی کننده باید برای امتیازات موجود در فرم تعدیل کند و توضیحی را در ضمیمه گزارش ارزیابی درج کند.

مبلغ تعدیل دلار منفی برای هر مقایسه با امتیازات فروش یا تأمین مالی باید برابر با هرگونه افزایش قیمت خرید قابل مقایسه باشد که ارزیابی کننده تعیین می کند که به امتیازات مربوط می شود. نیاز به ایجاد تعدیل منفی دلار برای فروش یا امتیازات تأمین مالی و میزان تعدیل فروش قابل مقایسه بر اساس این نیست که امتیازات معمولی برای بخشی از منطقه بازار است. امتیازات بزرگ فروش یا تأمین مالی می تواند در بخش خاصی از بازار نسبتاً معمولی باشد و هنوز هم منجر به قیمت فروش می شود که منعکس کننده بیشتر از ارزش املاک است. تنظیمات مبتنی بر کسر دلار برای دلار که برابر با هزینه امتیازات به فروشنده است ، زیرا یک رویکرد معادل پول نقد سختگیرانه دیکته می کند ، مناسب نیست.

Faie Mae تشخیص می دهد که تأثیر فروش یا تأمین اعتبار بر قیمت فروش می تواند با میزان امتیازات و اختلاف در بازارهای مختلف متفاوت باشد. تنظیمات باید تفاوت بین آنچه را که در واقع با فروش یا امتیازات تأمین مالی فروخته می شود و آنچه را که آنها می توانند بدون امتیازات فروخته باشند ، نشان دهد تا مبلغ دلار تعدیل ها واکنش بازار را به امتیازات تقریبی کند. اگر تجزیه و تحلیل ارزیابی کننده تعیین کند که واکنش بازار مبلغ کامل امتیاز تأمین مالی است ، یک تعدیل دلار برای دلار قابل قبول است.

تعدیل مثبت برای امتیازات فروش یا تامین مالی قابل قبول نیست. به عنوان مثال، اگر رویه یا قانون رایج محلی منجر به این شود که تقریباً همه فروشندگان ملک در منطقه بازار یک درصد کارمزد منشاء وام برای خریدار بپردازند، و فروشنده ملک در آن بازار هیچ هزینه وام یا امتیازی برای خریدار پرداخت نکرده باشد.، فروش به عنوان فروش معادل نقدی در آن بازار در نظر گرفته می شود. ارزیاب باید فروش های قابل مقایسه ای را که به صورت تمام نقد یا با تامین مالی معادل نقد فروخته شده است، تشخیص دهد و اگر بهترین شاخص ارزش برای ملک موضوع باشد، از آنها به عنوان فروش قابل مقایسه استفاده کند. چنین فروش هایی همچنین می تواند برای ارزیابی کننده در تعیین هزینه هایی مفید باشد که معمولاً توسط فروشندگان در نتیجه رویه یا قانون رایج در بازار پرداخت می شود.

تاریخ فروش و تنظیم زمان

تاریخ فروش و تعدیل زمان (شرایط بازار) عناصر حیاتی در تعیین یک ارزش دقیق هستند زیرا ارزیابی بر اساس یک تاریخ خاص در زمان (تاریخ مؤثر ارزیابی) است. فروش قابل مقایسه باید توسط ارزیاب تجزیه و تحلیل شود تا مشخص شود که آیا از زمانی که کالای قابل مقایسه تحت قرارداد قرار می گیرد تا تاریخ مؤثر ارزیابی، تغییراتی در شرایط بازار وجود داشته است یا خیر. این تجزیه و تحلیل تعیین خواهد کرد که آیا تعدیل زمان تضمین شده است یا خیر. بسته به تغییرات بازار در طول دوره زمانی تحلیل شده، تعدیل ها ممکن است مثبت یا منفی باشند. تعدیل های زمانی باید در صورت امکان توسط سایر موارد مشابه (مانند فروش، قراردادها) پشتیبانی شود. با این حال، در همه موارد، ارزیاب باید توضیحی برای تعدیل زمان در گزارش ارزیابی ارائه دهد.

هنگام تکمیل فرم های گزارش ارزیابی Faie Mae، ارزیاب باید تاریخ قرارداد فروش و تسویه حساب یا تاریخ پایان را ارائه دهد. فقط ماه و سال باید گزارش شود. به عنوان مثال، ارزیابان ممکن است از "s04/10" یا "c02/10" استفاده کنند که در آن "s" منعکس کننده تاریخ تسویه حساب یا پایان است و "c" منعکس کننده تاریخ قرارداد است. اگر تاریخ دقیق برای درک تنظیمات لازم است، باید در جای دیگری در گزارش یا ضمیمه توضیح داده شود. اگر تاریخ قرارداد در روال عادی کار برای ارزیاب در دسترس نباشد، ارزیاب باید به جای تاریخ قرارداد، مخفف "Unk" را برای نامشخص وارد کند.

نظرات ارزیاب و ارزش مشخص شده در رویکرد مقایسه فروش

ارزیابی کننده باید اظهار نظر (های) مناسب را منعکس کند که منطق و استدلال برای تنظیمات ارائه شده ، به ویژه برای ویژگی های گزارش شده در فرم گزارش ارزیابی بین فروش یا امتیازات تأمین مالی و موارد خط شرط ارائه می دهد. بیانیه ای که فقط تشخیص داده شده است که تعدیل انجام شده است قابل قبول نیست. در صورت لزوم ، تجزیه و تحلیل ارزیابی کننده همچنین باید شامل نظرات روایی در مورد یک قرارداد فعلی ، ارائه یا لیست برای موضوع یا فروش قابل مقایسه ، مالکیت فعلی و فروش یا نقل و انتقالات قبلی اخیر باشد. علاوه بر این ، اظهارات ارزیابی کننده باید منعکس کننده آشتی وی از مقادیر تنظیم شده (یا مشخص شده) برای فروش قابل مقایسه باشد و مشخص کند که چرا به فروش (ها) بیشترین وزن را در رسیدن به ارزش مشخص شده برای ویژگی موضوع داده می شود. لازم به ذکر است که ارزش مشخص شده در رویکرد مقایسه فروش باید در محدوده قیمت فروش تعدیل شده از مقایسه هایی باشد که در فرم گزارش ارزیابی گزارش شده است.

اطلاعیه های مرتبط

در جدول زیر به اطلاعیه هایی که صادر شده است مربوط به این موضوع است.

پولی می داند. فقط بپرس

از ویژگی های POLI پرسش کنید پرسش و پرسش منحصر به فرد و بیشتر - به علاوه محتوای راهنمای فروش رسمی و سرویس دهی.

مقالات مرتبط

آیا سعی کرده اید از پولی بپرسید؟

پولی می داند. فقط بپرس

از ویژگی های POLI پرسش کنید پرسش و پرسش منحصر به فرد و بیشتر - به علاوه محتوای راهنمای فروش رسمی و سرویس دهی.

مقالات مرتبط

مشتریان توصیه می کنند از پولی بپرسید

اگر سؤال دیگری دارید ، مشتریان Faie Mae می توانند از Poli برای دریافت اطلاعات از سایر منابع منتشر شده Faie Mae بازدید کنند.

منابع راهنما

برای یک لیست جامع از منابع مانند فرم های دسترسی ، اطلاعیه ها ، نامه های وام دهنده ، اعلامیه ها و موارد دیگر.