اهرم و استفاده از اهرم برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست

اهرم عمل گرفتن بدهی برای افزایش بازده احتمالی است. اهرم در املاک و مستغلات می تواند در صورت انجام صحیح به سود باشد ، اما در صورت عدم استفاده صحیح می تواند آسیب بزرگی ایجاد کند.

اهرم بهترین کار را می کند که بتوانید وام را با نرخ کم بهره بدست آورید و سپس آن پول را به دارایی سرمایه گذاری کنید که بازده بیشتری را نسبت به هزینه های وام شما ایجاد می کند.

فهرست مطالب

اهرم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟

اهرم در املاک و مستغلات کمی متفاوت از سایر دارایی ها است. اهرم به این معنی است که شما برای به دست آوردن ملک تولید درآمد برای کسب درآمد از آن ، وام می گیرید. سرمایه گذاری اهرم در املاک و مستغلات می تواند اشکال مختلفی به خود بگیرد ، اما هر یک از آنها فرمول اساسی را دنبال می کنند.

اهرم اغلب با وام های املاک و مستغلات انجام می شود ، اما می توان از طریق تأمین مالی نیز انجام شد.

متداول ترین استراتژی اعمال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات این است که مقدار کمی از پول خود را کاهش داده و از پول بانک برای بقیه استفاده کنید. این به شما امکان می دهد ملک بیشتری را از آنچه در غیر این صورت قادر به پرداخت آن هستید خریداری کنید.

مهمترین فایده این روش اهرم این است که بازده سرمایه گذاری شما (ROI) از زمان سرمایه گذاری با پول وام گرفته شده مهمتر خواهد بود.

هنگامی که یک ملک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را با اهرم بدست می آورید ، بانک می خواهد شما پرداخت ماهانه وام را انجام دهید. این بدان معنی است که جریان نقدی شما با بهره ای که برای وام گرفتن پول می پردازید ، کاهش می یابد.

بنابراین ، هنگام دستیابی به یک ملک با اهرم ، پیدا کردن شخصی که می تواند درآمد بالاتر از هزینه های شما از جمله خدمات بدهی داشته باشد ، بسیار مهم است.

چگونه می توان اهرم را در املاک و مستغلات بدست آورد؟

برای بهره برداری از یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، ابتدا باید یک سرمایه گذار پیدا کنید که مایل به وام دادن به شما باشد.

بانک

بیشتر وام دهندگان حداقل به مبلغ 20 ٪ -30 ٪ پیش پرداخت ارزش ملکی که در آن تأمین می کنند ، نیاز دارند که 80 ٪ از این ملک را با وام تأمین می کند. هنگامی که برای خرید یک ملک تجاری وام مسکن می گیرید ، ملکی که خریداری می کنید به احتمال زیاد به وثیقه آن وام تبدیل می شود.

مبلغ پرداخت ماهانه توسط دو عامل اصلی تعیین می شود: نرخ بهره و مدت وام شما. هزینه های وام و نرخ بهره ممکن است ثابت یا متغیر باشد و معمولاً به نوع و ارزش ملک بستگی دارد.

از آنجا که بازپرداخت اصلی شما از کل مبلغ نقدی که برای این وام مدیون هستید کسر می شود ، با گذشت زمان به طور قابل توجهی کاهش می یابد و به شما امکان می دهد پس از هر پرداخت ماهانه ، بازپرداخت بیشتری دریافت کنید.

وام های پول سخت

وام سخت پول نوعی جایگزین از اهرم املاک و مستغلات است. حتی اگر نیاز به وام دهی انعطاف پذیر تری داشته باشد ، نسبت به سایر پرداخت های وام نرخ بهره و هزینه بالاتری را نیز دارد.

توسعه دهندگان املاک و مستغلات و سرمایه گذاران باتجربه اغلب از اهرم پول سخت استفاده می کنند. آنها از وجوه خود برای به دست آوردن وام های غیر قابل استفاده از املاک تولید درآمد استفاده می کنند ، به نوبه خود با استفاده از جریان نقدی خالص ملک برای خدمات بدهی.

بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات دریافتند که وام های پول سخت بهترین راه برای سرمایه گذاری در معاملات خوب املاک و مستغلات به سرعت است. وام دهندگان پول سخت می توانند تأمین مالی پل را برای رفع و فلیپ ، پل یا خرید و نگه داشتن املاک به سرعت فراهم کنند. این نوع بودجه کوتاه مدت برای سرمایه گذاران که دارای سرمایه گذاری مداوم سرمایه گذاری های بالقوه هستند ، ایده آل است اما نمی تواند در یک زمان ریسک بیش از حد را به خود اختصاص دهد.

وام های توانبخشی

وام توانبخشی وام کوتاه مدت و انعطاف پذیر است که برای تأمین مالی بخشی یا کلیه هزینه های توانبخشی ساخته شده است.

این اصطلاح بسته به نوع پروژه و جدول زمانی پیش بینی شده برای تکمیل متفاوت است ، با وام ها به طور معمول طی یک دوره متوسط سه ماه تا دوازده ماه بازپرداخت می شود.

نرخ بهره به طور کلی در این بازه زمانی ثابت است اما ممکن است گزینه نرخ متغیر داشته باشد.

وام های عدالت

وام های سهام نوعی اهرم املاک و مستغلات است که می تواند برای هر نوع پروژه و جدول زمانی با نرخ بهره ثابت و یک بازپرداخت انعطاف پذیر تر از سایر انواع تأمین اعتبار املاک مورد استفاده قرار گیرد. آنها حداکثر وام ندارند ، اما وام دهنده اغلب بسته به درآمد شما و ارزش سهام در دارایی شما ، یکی را تعیین می کند.

تأمین اعتبار سهام در شرایطی اتفاق می افتد که یک سرمایه گذار را وارد کنید تا بخشی از مالکیت ملک برای به اشتراک گذاشتن سود باشد. این ترتیب همچنین به شما کمک می کند تا از فروش سهام خود در این ملک جلوگیری کنید که می تواند پرهزینه باشد.

در مقابل وام های غیر آموزشی

وام های متوسل نوعی از اهرم املاک و مستغلات است که در آن وام گیرنده شخصاً در قبال هر بدهی فراتر از آنچه در سهام عدالت پرداخت شده است ، مسئولیت پذیر است. این امر به این دلیل خوانده می شود زیرا وام دهنده می تواند با استفاده از هر دارایی یا درآمدی در دسترس شما ، از شما بازپرداخت کند.

از طرف دیگر ، وام های غیرقانونی توسط خود ملک تأمین می شود و تعهد اعتباری شما محدود به املاک و مستغلات است.

چگونه اهرم در املاک و مستغلات ثروت را برای سرمایه گذاران ایجاد می کند؟

وام های املاک و مستغلات برای بهره گیری از موقعیت نقدی شما در یک سرمایه گذاری استفاده می شود. شما می توانید با وام بالا به ارزش ، اهرم را به حداکثر برسانید و قرار گرفتن در معرض مالی خود را کاهش دهید. این می تواند ریسک شما را کاهش داده و به شما امکان متنوع سازی سبد املاک و مستغلات خود را بدهد. بیایید مزایای اصلی استفاده از املاک سرمایه گذاری را بررسی کنیم.

بازده بالاتر در سرمایه گذاری املاک شما

هنگامی که 50،000 دلار ارزش سهام را در بورس سهام خریداری می کنید ، براساس آن 50،000 دلار سرمایه گذاری از بازده برخوردار خواهید شد. از طرف دیگر ، اگر از 50،000 دلار خود به عنوان پیش پرداخت با وام 75 درصدی وام به ارزش املاک و مستغلات استفاده می کنید ، می توانید یک ملک سرمایه گذاری 200000 دلاری خریداری کنید.

علاوه بر این ، شما همچنین می توانید مالیات ، بهره ، استهلاک ، پرداخت وام مسکن و سایر هزینه ها را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کسر کنید که با سایر انواع سرمایه گذاری ها امکان پذیر نیست. وام های املاک و مستغلات و تجارت می تواند از لحاظ استراتژیک برای کاهش ریسک و ضمن به حداکثر رساندن بازده شما در یک ملک یا چندین ویژگی استفاده شود.

مقیاس سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود

بیشتر سرمایه گذاران املاک و مستغلات تصمیم می گیرند از پول نقد خود استفاده کنند یا از موسسات وام خصوصی که به ضمانت شخصی نیاز دارند ، تأمین مالی کنند. استفاده از شکل دیگری از اهرم به شما امکان می دهد تا در خواص بیشتری سرمایه گذاری کنید. شما می توانید بدون استفاده از محدودیت های مالی خود ، از همان مقدار سرمایه استفاده کنید.

جمع آوری هزاران یا میلیون دلار از طریق وام دهندگان پول سخت و سرمایه گذاری در سهام ممکن است. سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند املاک اجاره ای مختلفی را برای جریان نقدی بیشتر ، مزایای مالیاتی و قدردانی خریداری کنند.

اجتناب از بدهی انباشته

انباشت بدهی ابزاری است که به شما امکان می دهد املاک و مستغلات بیشتری را با همان مقدار پول مانند گذشته خریداری کنید. با این حال ، این معمولاً یک شمشیر دو لبه است زیرا می تواند رشد آینده شما را محدود کند. شما می خواهید به دلیل بازار املاک و مستغلات ، از داشتن بدهی بیش از حد یا حمایت از بار بدهی فعلی خودداری کنید.

استفاده از اشکال مختلف اهرم املاک و مستغلات می تواند به شما امکان دهد جریان پول بیشتری ایجاد کنید تا بتوانید بدهی های خود را سریعتر پرداخت کرده و بدون تجمع بدهی بیش از حد در املاک اضافی سرمایه گذاری کنید.

نکاتی برای استفاده از اهرم در املاک و مستغلات به نفع شما

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک فرایند بلند مدت است که نیاز به صبر و دانش دارد. اگر می خواهید به عنوان یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات موفق شوید ، تمرکز بر یافتن معاملات خوب و حفظ خط لوله سرمایه گذاری بالقوه خود ضروری است. در اینجا چند نکته برای استفاده از اهرم آورده شده است:

استراتژیک بودن

استفاده از سرمایه وام گرفته شده یا وام گرفتن در برابر دارایی های دیگر به شما کمک می کند تا سریعتر و کارآمدتر سرمایه گذاری کنید. با این حال ، هنگام انتخاب بودجه مناسب استراتژیک است. هدف این است که بازده سرمایه گذاری شما بالاتر از پرداخت شما به علاوه بهره باشد.

برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات معمول است که دارایی های مختلف اجاره تجاری را خریداری کنند ، درآمد بیشتری برای پرداخت بدهی و کسب جریان نقدی مثبت ایجاد کنند.

به اندازه کافی جریان نقدی ماهانه داشته باشید

اطمینان حاصل کنید که شما برای عملیات روزانه به اندازه کافی جریان نقدی ماهانه دارید و در طی رکود اقتصادی یا تصحیح بازار املاک و مستغلات به بدهی خود ادامه دهید. همچنین برای تأمین جای خالی ، هزینه های نگهداری و هزینه های غیر منتظره باید سرمایه کافی داشته باشید.

حداکثر نقدینگی

در مورد زمان سرمایه گذاری خود استراتژیک باشید. اگر به طور ناگهانی کاهش یابد ، می توانید بدون از دست دادن پول بیش از حد ، بتوانید به سرعت و بدون از دست دادن پول زیادی بفروشید. این به شما کمک می کند تا از گیربکس با املاک خودداری کنید که مدیریت آن دشوار است یا بازده کمتری برای سرمایه گذاری دارد.

به محدودیت های اهرم توجه داشته باشید

در حالی که اضافه کردن بدهی بیشتر می تواند بازده شما را افزایش دهد ، شما همچنین باید اطمینان حاصل کنید که می توانید بدهی اضافی را ارائه داده و نقدینگی را برای تجارت خود حفظ کنید. این امر به ویژه در صورتی مهم است که بازار به طور ناگهانی برای بدترین تغییر کند. در طی تصادف در بازار ، قیمت ها می تواند اعتبار خود را برای شما دشوار کند یا ملک خود را بفروشید.

از منابع مختلف اهرم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات استفاده کنید

بسیاری از سرمایه گذاران تصمیم می گیرند از چندین منبع اهرم بر روی خواص خود استفاده کنند زیرا این امکان را به آنها می دهد تا ریسک تجاری خود را متنوع کنند.

تحقیق را انجام دهید و یاد بگیرید که چگونه بیش از یک نوع تأمین مالی استفاده کنید. شما می توانید به طور همزمان از سهام عدالت ، وام های پول سخت و موسسات وام خصوصی استفاده کنید. با استفاده از ترکیبی از وام ها ، می توانید سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود را به حداکثر برسانید.

مبلغ اهرم معقول را با یک وام سرمایه گذاری در دارایی Tier 1 ، مانند یک ملک چند خانواده تعیین کنید. شما می توانید یک وام به ارزش را که بالاتر از 75 تا 80 درصد است ، پیدا کنید. بیشتر وام دهندگان با ارزش وام های پایین تر در سایر ردیف ها ، مانند ساختمانهای اداری ، امکانات خود ذخیره سازی و موارد دیگر وام می دهند.

برای تعیین میزان اهرم معقول ، یک سرمایه گذار باهوش سطح تحمل ریسک ، وضعیت مالی و شرایط بازار را تجزیه و تحلیل می کند. اگر بودجه شما در پایان بالاتر طیف وام به ارزش باشد ، با اهرم خود تهاجمی هستید. اگر بودجه شما در انتهای پایین طیف وام به ارزش باشد ، محافظه کار هستید.

مزایای مالیاتی اهرم املاک و مستغلات

سرمایه گذاران املاک و مستغلات که از بانکها یا سایر موسسات وام دریافت می کنند می توانند مالیات بر درآمد خالص خود را بهبود بخشند. آنها می توانند این کار را با کسر مالیات ، بهره ، پرداخت وام مسکن ، استهلاک و سایر هزینه های مرتبط با ملک انجام دهند. این امر با سرمایه گذاری های انجام شده در سهام یا دارایی های دیگر که جریان نقدی ایجاد نمی کنند امکان پذیر نیست.

با این حال ، مزایای مالیاتی وام گرفتن توسط خطرات جبران می شود زیرا شما شخصاً مسئولیت بدهی خود را به جای سرمایه گذاری از طریق شرکتی که دارای مسئولیت محدودی است ، مسئول هستید.

درک خطرات بیش از حد بیش از حد سرمایه گذاری شما

اهرم ابزاری مؤثر برای به حداکثر رساندن جریان نقدی ، کاهش مالیات در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و تنوع بخشیدن به نمونه کارها است. با این حال ، اگر شما مراقب نیستید ، درجه بالایی از اهرم می تواند منجر به اثرات مضر مانند بار مالی و سلب حق اقامه دعوی شود.

در حالی که ممکن است شما روی نگه داشتن مبلغ پرداخت پیش پرداخت خود تا حد ممکن متمرکز شوید ، به خاطر داشته باشید که در هنگام داشتن پوست بیشتر در بازی ، موقعیت هایی وجود دارد. به عنوان مثال ، در بحران املاک و مستغلات در سال 2008 ، ارزش های املاک به شدت کاهش یافت و بسیاری از سرمایه گذاران که وام های بالا به ارزش داشتند ، خود را با تأمین اعتبار خود وارونه کردند. حتی کسانی که در یک نقطه شکننده در مورد وام قرار داشتند ، در صورت فروش ، از طریق کمیسیون های املاک و مستغلات و سایر هزینه های مرتبط با آنها پول خود را از دست می دادند.

هیچ کس نمی خواهد مجبور شود بیش از آنچه که پیش بینی شده بود ، به سرمایه گذاری آویزان شود. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، ممکن است با سناریویی مانند این روبرو شود. شما می توانید با پرداخت یک پیش پرداخت بزرگتر ، از پتانسیل ضرر قابل توجهی در سرمایه گذاری خود جلوگیری کنید.

به طور خلاصه ، آیا باید از اهرم در املاک و مستغلات استفاده کنید؟

اگرچه جواب برای همه متفاوت است ، اما باید گزینه های خود را وزن کنید و تعیین کنید که آیا استفاده از اهرم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات انتخاب خوبی برای شما است.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد اعمال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، لطفاً با ما در Point Acquisition تماس بگیرید تا در مورد مزایای استفاده از اهرم برای رشد سبد سرمایه گذاری خود و اینکه چگونه می توانیم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری شما کمک کنیم ، بیشتر با ما تماس بگیرید!