5 راه سرمایه گذاری در REITS

سرمایه گذاران که به دنبال رشد و درآمد سود سهام هستند ممکن است بخواهند REITS را یک راه حل بلند مدت در نظر بگیرند. REITS - کوتاه برای اعتماد به نفس در املاک و مستغلات - میانگین بازده سالانه 9. 3 درصد از 30 دسامبر 1994 تا 28 آوریل 2023 را به خود اختصاص داده است.

REIT ها به دلیل سود سهام گوشتی خود به خوبی شناخته شده اند و درآمد نقدی می تواند به ثبات برای سرمایه گذاران در زمان های سخت تر در بازارها کمک کند. این پرداخت ها باعث می شود آنها به ویژه با سرمایه گذاران قدیمی ، محبوبیت خود را محبوب کنند. REIT ها معمولاً در بین بالاترین بازده بازار ارائه می دهند.

در اینجا پنج روش برای سرمایه گذاری در REITS ، نحوه کسب درآمد و جوانب مثبت و منفی آنها آورده شده است.

چگونه REITS کار می کند

REIT نامی فانتزی برای یک شرکت با مالیات است که در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کند. در ازای عدم پرداخت مالیات در سطح شرکت ها ، REITS موظف است 90 درصد از درآمد مشمول مالیات خود را به عنوان سود سهام پرداخت کند ، بنابراین آنها به طور معمول سود سهام بسیار بیشتری نسبت به شرکت های عادی دارند.

طبق قانون ، REITS باید حداقل 75 درصد از دارایی های خود را در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کند و حداقل 75 درصد از درآمد ناخالص خود را از اجاره یا بهره وام مسکن برای املاک و مستغلات بدست آورد.

REITS به دو روش اساسی درآمد کسب می کند: با سرمایه گذاری و مدیریت ملک و با تأمین اعتبار وام برای املاک و مستغلات. بر اساس این تمایز ، REIT ها به دو نوع گسترده تقسیم می شوند:

• سهام عدالت - این REIT ها به طور مستقیم در دارایی واقعی سهام دارند و آن را مدیریت می کنند ، اجاره ها را به طور مرتب جمع می کنند و املاک را مانند یک صاحبخانه سنتی حفظ می کنند.
• REITS MORTGAGE - این REIT ها وام های مربوط به دارایی واقعی را دارند و سود یا سایر پرداخت های تأمین مالی آن ملک را جمع می کنند.

REITS معمولاً همانند صاحب خانه معمولی پول زیادی برای خرید ملک خود وام می گیرد. اما جریان نقدی مداوم از اجاره یا سایر پرداخت ها به آنها امکان می دهد مبلغ قابل توجهی را نسبتاً ایمن قرض دهند. این وام به آنها اجازه می دهد تا پول بیشتری کسب کنند تا در غیر این صورت.

REITS تقریباً در هر بخش از املاک و مستغلات فعالیت می کند ، از جمله:

داستان ادامه دارد

• خانه های یک خانواده
• ساختمانهای آپارتمانی
• خرده فروشی
• انبارها
• مراکز داده
• ساختمانهای پزشکی
• مرکز خرید
• هتل
• برجهای سلولی

اینها برخی از دسته های اصلی هستند ، اما REITS تقریباً می تواند هر نوع املاک و مستغلات را در اختیار داشته باشد. با این حال ، آنها تمایل به تخصص در بخش های خاص دارند و ترجیح می دهند در یک یا دو حوزه تمرکز کنند ، زیرا مدیران می توانند از دانش عمیق و ارتباطات حرفه ای خود برای کمک به عملکرد بهتر REIT استفاده کنند. به علاوه ، سرمایه گذاران تمایل دارند که شرکتهای متمرکز را بسیار بیشتر از مشاغل متنوع ارزیابی کنند.

5 راه سرمایه گذاری در REITS

در زیر پنج روش مختلف وجود دارد که می توانید وارد بازی REIT شوید ، اگرچه برای سه مورد از آنها ابتدا به یک حساب کارگزاری احتیاج دارید.

1. REIT های خصوصی

در حالی که ویژگی های دیگر REIT را دارد ، REIT های خصوصی با مبادله تجارت نمی کنند و در کمیسیون اوراق بهادار و بورس ایالات متحده (SEC) ثبت نشده اند. از آنجا که آنها ثبت نشده اند ، آنها مجبور نیستند همان سطح بالایی از اطلاعات را برای سرمایه گذاران که یک شرکت دولتی می خواهد افشا کند. REIT های خصوصی معمولاً فقط به سرمایه گذاران نهادی ، مانند صندوق های بازنشستگی بزرگ و سرمایه گذاران معتبر - کسانی که ارزش خالص بیش از 1 میلیون دلار یا با درآمد سالانه بیش از 200000 دلار دارند ، فروخته می شوند.

به گفته NAREIT ، انجمن ملی اعتماد سرمایه گذاری املاک و مستغلات ، REIT های خصوصی ممکن است حداقل سرمایه گذاری داشته باشند و این به طور معمول از 1000 دلار به 25000 دلار انجام می شود.

خطر: REIT های خصوصی اغلب بسیار غیرقانونی هستند ، به این معنی که دسترسی به پول شما در صورت نیاز می تواند دشوار باشد. دوم ، به دلیل ثبت نام آنها ، REIT های خصوصی ملزم به داشتن سیاست های حاکمیتی شرکت نیستند. این بدان معناست که تیم مدیریتی می تواند کارهایی را انجام دهد که در صورت وجود نظارت ، تضاد منافع را نشان می دهد.

آخر اینکه ، بسیاری از REIT های خصوصی در خارج از کشور اداره می شوند ، به این معنی که آنها یک مدیر دارند که برای اجرای REIT پرداخت می شود. جبران خسارت مدیران خارجی غالباً براساس میزان مدیریت پول است و این باعث تضاد منافع می شود. مدیر ممکن است برای انجام کارهایی که هزینه های خود را افزایش می دهد به جای انجام آنچه به نفع شما به عنوان یک سرمایه گذار است ، ایجاد شود.

2. REIT های غیر تدارک

REIT های غیر Traded یک میانه را اشغال می کنند: مانند شرکت های بازرگانی عمومی ، آنها در SEC ثبت نام کرده اند ، اما مانند REIT های خصوصی ، آنها در مبادلات اصلی تجارت نمی کنند. از آنجا که آنها ثبت شده اند ، این نوع REIT باید افشای مالی سه ماهه و پایان سال را انجام دهد و پرونده ها در دسترس هر کسی قرار دارد. REIT های غیر TRADED نیز REIT های غیر لیست عمومی نامیده می شوند.

ریسک: REIT های غیر تدارک می توانند هزینه های مدیریت سنگین را پرداخت کنند ، و مانند REIT های خصوصی ، آنها اغلب در خارج از کشور اداره می شوند و با سرمایه گذاری شما تضاد احتمالی منافع را ایجاد می کنند.

علاوه بر این ، مانند REIT های خصوصی ، REIT های غیر Traded معمولاً بسیار غیرقانونی هستند ، و اگر ناگهان به آن احتیاج دارید ، پول خود را از آنها خارج کنید.(در اینجا چند مورد دیگر وجود دارد که باید با REITS مراقب باشید.)

3. سهام REIT با معامله عمومی

این نوع REIT در SEC ثبت شده است و به طور عمومی در بورس سهام اصلی تجارت می کند و احتمالاً بهترین فرصت را برای سرمایه گذاران دولتی برای سودآوری در سرمایه گذاری های فردی ارائه می دهد. REIT های معامله شده عمومی نسبت به REIT های خصوصی و غیر TRADED برتری دارند زیرا شرکت های دولتی معمولاً هزینه های مدیریتی کمتری و مدیریت بهتر شرکت ها را ارائه می دهند ، زیرا شرکت های دولتی مشمول افشای و نظارت بر سرمایه گذار هستند.

ریسک: مانند هر سهام فردی ، قیمت سهام REIT می تواند کاهش یابد ، به ویژه اگر زیر بخش خاص آنها از نفع خارج شود ، و گاهی اوقات به هیچ دلیل قابل تشخیص نیست. و همچنین بسیاری از خطرات معمولی سرمایه گذاری در سهام های فردی وجود دارد - مدیریت ضعیف ، تصمیمات بد تجارت و بارهای بدهی بالا ، که دومی به ویژه در REIT ها تلفظ می شوند.(این معامله کامل در مورد نحوه خرید سهام است.)

4- صندوق های REIT به صورت عمومی معامله می شود

یک صندوق REIT با معامله عمومی مزایای REIT های معامله شده عمومی را با ایمنی اضافی ارائه می دهد. صندوق های REIT به طور معمول در معرض بخش قابل توجهی از جهان REIT عمومی قرار می گیرند و بیش از 200 سهام دارند. بنابراین می توانید فقط یک صندوق بخرید و سهم متنوعی در این بخش کسب کنید. این وجوه شامل کلیه بخش های سهام REIT ، مانند مسکونی ، تجاری ، اقامتگاه ، برج ها و موارد دیگر است.

با خرید صندوق ، سرمایه گذاران مزایای مدل REIT را بدون خطر سهام فردی دریافت می کنند. بنابراین آنها از قدرت تنوع برای کاهش خطر خود در حالی که بازده خود را افزایش می دهند ، بهره مند می شوند. وجوه برای بسیاری از سرمایه گذاران ایمن تر است ، به خصوص اگر تجربه سرمایه گذاری محدودی داشته باشند.

ریسک: در حالی که بودجه REIT بیشتر خطر هر شرکت خاص را متنوع می کند ، آنها خطرات را که ممکن است برای کل REIT ها باشد ، از بین نمی برند. به عنوان مثال افزایش نرخ بهره ، هزینه وام برای REIT را افزایش می دهد. و اگر سرمایه گذاران تصمیم بگیرند که REIT ها خطرناک هستند و چنین قیمت های بالایی را برای آنها نمی پردازند ، بسیاری از سهام موجود در این بخش می توانند پایین بیایند. به عبارت دیگر ، یک صندوق REIT کاملاً متنوع است ، نه به طور گسترده در صنایع مانند صندوق شاخص S& P 500.

5. REIT Preferred Stockr

سهام ترجیحی یک نوع سهام غیرمعمول است و بسیار بیشتر از اوراق بهادار عمل می کند تا سهام. مانند یک اوراق قرضه ، یک سهام ترجیحی سود سهام نقدی معمولی را پرداخت می کند و دارای ارزش ثابت ثابت است که در آن می توان آن را بازخرید کرد. همچنین مانند اوراق قرضه ، سهام ترجیحی در پاسخ به نرخ بهره حرکت می کند ، با نرخ بالاتر منجر به قیمت پایین تر و برعکس.

با این حال ، فراتر از سود سهام نقدی خود ، سهام ترجیحی سهم در سود جاری شرکت را دریافت نمی کند ، به این معنی که بعید نیست بالاتر از قیمتی که در آن صادر شده است قدردانی کنید. بنابراین احتمالاً بازده سالانه یک سرمایه گذار ارزش سود سهام خواهد بود ، مگر اینکه سهام ترجیحی با تخفیف برای ارزش ارزش خریداری شود. این در تضاد شدید با سهام مشترک REIT است که می تواند با گذشت زمان به آن قدردانی کند.

ریسک: سهام ترجیحی نسبت به سهام عادی معمولی بی ثبات است ، به این معنی که ارزش آن به همان اندازه که یک سهام مشترک است ، گزاف گویی نمی شود. با این حال ، اگر نرخ بهره به طور قابل توجهی افزایش یابد ، سهام ترجیحی احتمالاً کاهش می یابد ، به همان اندازه اوراق قرضه.

سهام ترجیحی بالاتر از سهام مشترک (اما زیر اوراق قرضه) در ساختار سرمایه قرار دارد ، به این معنی که قبل از دریافت سهام مشترک باید سود سهام را دریافت کند ، اما تنها پس از اوراق قرضه شرکت علاقه خود را دریافت کرده است. به دلیل این ساختار ، سهام ترجیحی به طور کلی به عنوان ریسک تر از اوراق قرضه دیده می شود ، اما نسبت به سهام مشترک خطرناک تر است.

جوانب مثبت و منفی REITS

REITS از سابقه جذاب رشد بلند مدت گرفته تا سود سهام سنگین آنها ، مزایای بسیاری برای سرمایه گذاران ارائه می دهد و آنها در بین سرمایه گذاران که به دنبال درآمد هستند ، مورد علاقه خود هستند.

موریس آرمسترانگ ، استراتژیست مالی و بنیانگذار موریس آرمسترانگ EA ، LLC در Cheshire ، کانکتیکات می گوید: "تقریباً همه سرمایه گذاران از قرار گرفتن در معرض REITS بهره مند می شوند."

اما مانند همه سرمایه گذاری ها ، REIT ها نیز اشکالاتی خاص دارند. در اینجا مهمترین مزایا و معایب این کلاس دارایی است.

جوانب مثبت REITS

علاوه بر سابقه قوی عملکرد خود ، سرمایه گذاران دلایل زیادی برای دوست داشتن REITS دارند:

• بازده سود سهام بالا ، که از وظیفه قانونی برای پرداخت درآمد حاصل می شود و توسط جریان های نقدی مداوم از املاک اجاره پشتیبانی می شود.
• کمتر با بازار وسیع تر ارتباط دارد ، به این معنی که REIT ها توسط عوامل مختلف اکثر سهام هدایت می شوند ، بنابراین می توانند مزایای متنوع را ارائه دهند.
• بدون سردرد مدیریتی ، به شما این امکان را می دهد تا با دانستن اینکه نیازی به تهویه مطبوع شکسته در ساعت 3:00 بامداد ندارید یا با مستاجران جیغ برخورد کنید ، راحت تر می خوابید.
• تنوع املاک ، به این معنی که یک REIT اغلب در ده ها یا حتی صدها خاصیت سرمایه گذاری می شود ، بنابراین موفقیت آن بر خلاف پرتفوی بسیاری از صاحبخانه های مستقل به چند دارایی وابسته نیست.

این مزایا برخی از مهمترین سرمایه گذاری در REIT ها ، نسبت به سهام و سرمایه گذاری مستقیم در املاک اجاره است.

منفی REITS

سرمایه گذاران می خواهند هنگام سرمایه گذاری در REIT ها به موضوعات زیر توجه ویژه کنند:

• بار بدهی بالا ، که از زمان املاک مالی REITS با اهرم قابل توجهی مانند صاحبان خانه معمولی در صنعت معمولی است. سرمایه گذاران باید مطمئن باشند که این شرکت قادر به مدیریت بدهی است و هنوز سود سهام خود را پرداخت می کند.
• افزایش نرخ بهره ، که ممکن است در کوتاه مدت سهام REIT را به خود اختصاص دهد ، زیرا سرمایه گذاران بر اساس اجماع مردمی که افزایش نرخ به معنای سقوط REITS است ، می فروشند. او می گوید ، اما غالباً این امر به آنها در یک بازار طولانی گاو نر آسیب ندیده است.
• سود سهام بالقوه ناپایدار ، که در صورت سرمایه گذاری در REIT های فردی ، باید از آن جلوگیری کرد. اگر REIT سود سهام خود را کاهش دهد ، قیمت سهام آن کاهش می یابد یا ممکن است در انتظار کاهش کاهش یابد.
• قیمت بالا در املاک و مستغلات ، که می تواند به تورم ارزش REIT کمک کند ، اما ممکن است این ارزش ها در نهایت کاهش یابد و به قیمت REIT آسیب برساند.
• REIT های غیر Traded و REIT های خصوصی ، که دارای استانداردهای عالی حاکمیتی نیستند که REIT های معامله شده عمومی انجام می شود.

در حالی که آرمسترانگ REITS را به صورت عمومی دوست دارد ، انواع دیگر "با کمیسیون های بالا و بدون بازار ثانویه مایع فروخته می شوند - با بار اضافی بدون شفافیت قیمت."

فروشندگان به REIT های غیر تدارک شده شاهین انگیزه می شوند ، بنابراین این REIT ها اغلب یک کمیسیون شیب دار را شارژ می کنند ، که درست از سرمایه گذاری شما خارج می شود قبل از اینکه حتی شروع به پول درآورد. و از آنجا که آنها بدون تدارک نیستند ، در صورت نیاز فوری به پول نقد ، فروش آنها بسیار دشوار (تقریباً غیرممکن) است. سرمایه گذاران بر خلاف سهام معامله شده عمومی ، یک ارزیابی به روز شده در مورد سرمایه گذاری خود را فقط به صورت دوره ای دریافت می کنند.

نحوه یافتن لیست های REITS

سرمایه گذاران می توانند به لیستی از REIT ها در وب سایت NAREIT دسترسی پیدا کنند. شما می توانید شرکت ها را بر اساس نوع-خصوصی ، غیر تدارک و تجارت عمومی-و همچنین توسط زیر صنعت ، مرتب و ردیابی کنید.

علاوه بر این ، سرمایه گذاران می توانند اطلاعاتی را در مورد REIT ها که در SEC ثبت شده اند ، از جمله REIT های غیر تدارک و REIT های معامله شده عمومی پیدا کنند. هر یک از این REIT ها موظفند افشای مالی را ارائه دهند تا سرمایه گذاران و سرمایه گذاران بالقوه بتوانند نحوه عملکرد REIT را ببینند.

تمام پرونده ها را می توان در پایگاه داده Edgar SEC یافت ، که یک بایگانی قابل جستجو است که سالها به عقب می رود.

خط پایین

شما ممکن است در حال حاضر برخی از REIT ها را داشته باشید و حتی آن را نمی دانید ، به خصوص اگر دارای یک صندوق شاخص بر اساس شاخص سهام استاندارد و پور 500 هستید.

آرمسترانگ می گوید: "به خاطر داشته باشید که املاک و مستغلات حدود 3 درصد از S& P 500 است ، بنابراین فقط با داشتن آن صندوق ، شما در معرض قرار گرفتن قرار می گیرید ، اما بسیاری از افراد چند درصد امتیاز بیشتر را ترجیح می دهند."

برای کسانی که به دنبال آن قرار گرفتن در معرض اضافی هستند ، آنها چند روش برای سرمایه گذاری در REITS دارند ، یک کلاس دارایی که عملکرد قوی را نشان داده است. بیشتر سرمایه گذاران آینده نگر REIT به بهترین وجه در خدمت صندوق های REITS و REIT با تجارت عمومی هستند ، زیرا آنها به دلیل مدیریت قوی و نظارت بر بازارهای عمومی ، تنوع و بهترین فرصت برای عملکرد را ارائه می دهند.

سلب مسئولیت تحریریه: به کلیه سرمایه گذاران توصیه می شود قبل از تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری ، تحقیقات مستقل خود را در مورد استراتژی های سرمایه گذاری انجام دهند. علاوه بر این ، به سرمایه گذاران توصیه می شود که عملکرد محصول سرمایه گذاری گذشته هیچ تضمینی برای افزایش قیمت آینده ندارد.