بازار مسکن هنوز منطقی نیست

هر دوست را به عنوان مشترک برای هر دوست ارسال کنید ، شما 10 مقاله هدیه برای هر ماه دارید. هرکسی می تواند آنچه را که به اشتراک می گذارید بخوانید.

این مقاله را بدهید

توسط رابرت جی شیلر

• 24 ژوئیه 2015

قیمت خانه در حال صعود است. آنها از سال 2012 27 درصد در سطح ملی افزایش یافته اند ، حتی بیشتر در مکانهایی مانند سانفرانسیسکو. اما چرا نگران هستید؟اگر نظریه کارآمد بازارهای را می پذیرید - و معتقدید که املاک و مستغلات یک بازار کارآمد است - پس این قیمت ها براساس "اطلاعات جدید" است ، حتی اگر نمی دانید این اطلاعات چیست.

مشکل این نوع تفکر این است که نظریه کارآمد بازارهای در بهترین حالت نیمه حقیقت است ، همانطور که ادبیات گسترده ای در مورد ناهنجاری های بازار نشان می دهد. از این گذشته ، حتی این نیمه حقیقت عمدتاً در بورس سهام مستقر است ، که سرمایه گذاران حرفه ای را به خود جلب می کند که گاهی اوقات باعث می شود بازار به طور کارآمد رفتار کند.

بازار مسکن موضوع دیگری است. به دلیل چند دلیل مهم ، بسیار منطقی تر از حتی بازار سهام اغلب غیر منطقی است. اول ، بیشتر سرمایه گذاران درک چگونگی پاسخ مسکن به تغییرات تقاضا را دشوار می دانند. فقط اقلیت کوچکی از مردم با دقت در مورد چنین مواردی فکر می کنند. دوم ، برای اقلیت سرمایه گذاران پول هوشمند که چنین مواردی را درک می کنند برای شرط بندی در برابر قیمت های سطح حباب در بازارهای املاک و مستغلات بسیار سخت است. در مسکن ، پول هوشمند صدای نسبتاً کمی دارد.

برای اولین بار ، در "Nation of Gamblers: گمانه زنی های املاک و مستغلات و تاریخ آمریکا" ، ارائه ای در کنوانسیون انجمن اقتصادی آمریکا در سال 2013 ، ادوارد ال گلایزر از دانشگاه هاروارد رونق و شلوغی املاک را بررسی کرد. وی نشان داد كه چگونه سرمایه گذاران املاک و مستغلات بارها و بارها از غفلت از پاسخ عرضه به افزایش قیمت ها اشتباه کرده اند. به عنوان مثال ، در رونق زمین های مزرعه پنبه آلاباما از سال 1815 تا 1819 ، به نظر می رسید قیمت پنبه بالا قیمت های بالایی را برای زمین پنبه توجیه می کند. آنچه بیشتر سرمایه گذاران در آن زمان نتوانستند ببینند این بود که این قیمت پنبه باعث می شود کشاورزان جدید در سراسر جهان شروع به رشد پنبه کنند. این همان عدم پیش بینی چگونگی پاسخگویی به تقاضا برای بسیاری از اشکال املاک و مستغلات امروز است. توسعه دهندگان و سازندگان ، به یک روش یا روش دیگر ، از قیمت بیش از حد بهره برداری می کنند ، عرضه مؤثر را افزایش می دهند ، از این طریق قیمت املاک و مستغلات را کاهش می دهند.

برای نکته دوم ، در سال 1977 ادوارد م. میلر در مجله مالی به چیزی اشاره کرد که باید آشکار باشد: بازارهای کارآمد نیاز به امکان فروش کوتاه دارند. به عنوان مثال ، در بورس سهام ، با فروش کوتاه ، افرادی که فکر می کنند بازار گران قیمت است و به سمت سقوط می روند می توانند سهام را وام بگیرند و سهام وام گرفته شده را با قیمت بالا فعلی بفروشند. اگر قیمت سهام در واقع سقوط کند ، می توانند سهام را با قیمت پایین تر خریداری کرده و وام را با سود بازپرداخت کنند.

پوشش ما از دنیای سرمایه گذاری

کاهش بازار سهام و اوراق قرضه امسال دردناک بوده است و پیش بینی آنچه در آینده برای آینده وجود دارد دشوار است.

• تجارت اوراق بهادار: نوسانات وحشی در بازار خزانه داری برخلاف هر چیزی است که بسیاری از سرمایه گذاران تاکنون دیده اند. آنها همچنین به طور بالقوه هشدار دهنده رکود اقتصادی هستند.
• سهام ارزش و رشد: هشت غول فنی دیگر سهام "رشد خالص" نیستند ، در حالی که طبق یک مطالعه جدید ، اکسون و شورون هستند. در اینجا این برای سرمایه گذاران معنی دارد.
• آیا می توانم با یک انسان صحبت کنم؟: سرمایه گذاران جوان که در حال ناپایداری در بازار هستند و سعی در پس انداز بازنشستگی دارند ، می دانند که سیستم عامل های سرمایه گذاری دیجیتال فاقد لمس شخصی هستند.
• نکاتی برای سرمایه گذاران: وقتی سرمایه گذاری می کنید و در کجا برای مالیات مواردی دارد. اما چند قانون انگشت شست می تواند برخی از شگفتی های نامطبوع را از بین ببرد.

فروش کوتاه به جلوگیری از تشکیل حباب ها کمک می کند ، اما چنین شرط بندی های منفی به راحتی نمی توانند در بازار مسکن رخ دهند. شما نمی توانید به طور مرتب یک خانه را قرض بگیرید و آن را بفروشید ، قول می دهید بعداً همان خانه را خریداری کنید تا وام را بازپرداخت کنید.

بازارها بدون امکان ساخت این شرط های منفی ناکارآمد خواهند بود. به این دلیل است که اگر کوتاه نباشد ، پول هوشمند نمی تواند بیشتر از جلوگیری از داشتن یک دارایی گران قیمت باشد. معامله گران CANNY مجبور به نشستن در حاشیه هستند و با کاهش قیمت ها همانطور که انتظار می رود ، بیهودگی را تماشا می کنند. بدون فروشندگان کوتاه ، هیچ کاری برای متوقف کردن گروهی از سرمایه گذاران نادان وجود ندارد-که تصور می کنند که یک سرمایه گذاری خاص فقط فوق العاده است-از پیشنهاد قیمت ها تا سطح عجیب و غریب. در بازار مسکن ، این یک مشکل عظیم است.

فرض کنید متقاعد شده اید که قیمت مسکن بسیار بالاست. چگونه می توانید از این بینش سود ببرید؟شما ممکن است به فکر کوتاه کردن تراست های سرمایه گذاری املاک مسکونی (REIT) باشید که در املاک مسکونی سرمایه گذاری می کنند و خود در بورس ها معامله می شوند. با این حال، قیمت های REIT همبستگی ثابتی با قیمت مسکن ندارند و در عوض به قیمت سهام شبیه هستند. به عنوان مثال، بازار مسکن در دو سال پس از سقوط بازار سهام در مارس 2009 کاهش یافت. شاخص ملی قیمت مسکن S& P/Case-Shiller در این مدت 6 درصد کاهش یافت. اما در همان بازه زمانی، ارزش شاخص S& P 500 Residential REIT سه برابر شد. بدیهی است که کوتاه کردن این شاخص حرکت بدی بود، حتی اگر شرط کاهش قیمت مسکن وجود داشت.

در طول بحران مالی، برخی از سرمایه گذاران حرفه ای موفق شدند با پیش بینی صحیح کاهش قیمت مسکن سود ببرند. آنها از مشتقات وام مسکن مانند تعهدات بدهی وثیقه برای شرط بندی خود استفاده کردند. جان پالسون از Paulson & Company به دلیل سود بسیار موفق از پیش بینی مشکلات خود در بازار مسکن شهرت دارد. اما وام مسکن خانه نیست، و او و دیگرانی مانند او حباب نوظهور مسکن را قبل از رشد نامتناسب، شکست ندادند.

در سال 2006، با همکاری چندین همکار و من، بورس کالای شیکاگو یک بازار آتی برای خانه های یک خانواده در 10 شهر ایالات متحده راه اندازی کرد. این بازار امروز هم ادامه دارد، اما چندان فعال نیست و فقط می توان از آن برای کاهش قیمت مسکن استفاده کرد.

راهی وجود دارد که پول هوشمند از درک قیمت های بالا سود ببرد. ساختن خانه های جدید و فروش آنها قبل از کاهش قیمت است. این یک فرآیند زمان بر است، اما همان چیزی است که اکنون شروع به دیدن آن کرده ایم، همانطور که داده های مربوط به مسکن و مجوزها نشان می دهد.

با این حال، با وجود افزایش قیمت ها، در حال حاضر، سرمایه گذاران سرسخت بر بازار مسکن داخلی تسلط ندارند. نظرسنجی Pulsenomics از سرپرستان خانوار در ژانویه نشان داد که انتظارات ملی برای قیمت مسکن متوسط است: به طور متوسط افزایش تنها 3. 7 درصد در سال برای 10 سال آینده پیش بینی می شود.

انتظارات زیاده روی در بخش هایی از بازار کمین کرده است. در نظرسنجی دانشکده مدیریت ییل در سال 2015 از خریداران اخیر خانه که کارل کیس از کالج ولزلی، آن تامپسون از دوج دیتا و آنالیتیکس و من آن را هدایت می کنیم، نتایج اولیه ما نتیجه کلی Pulsenomics را تایید کرد اما نشان داد که برخی از مردم انتظارات غیرواقعی قابل توجهی دارند.

به عنوان مثال ، در سانفرانسیسکو ، ما دریافتیم که در حالی که انتظار متوسط برای افزایش قیمت خانه سالانه در 10 سال آینده فقط 5 درصد بود ، یک چهارم از پاسخ دهندگان گفتند که فکر می کنند قیمت هر سال 10 درصد یا بیشتر افزایش می یابد. این به معنای افزایش خالص 150 درصدی در یک دهه است. ظاهراً این افراد در مورد پاسخ عرضه فکر نمی کنند که افزایش قیمت آن بسیار زیاد است. افرادی مانند این می توانند قیمت را در بعضی از نقاط چنان بالا بکشند که سرانجام بازار محلی از بین برود. با این حال ، پول هوشمند نمی تواند روشی سودآور برای اصلاح چنین خطاهایی امروز پیدا کند.

نکته آخر این است که هیچ دلیلی وجود ندارد که فرض کنیم بازار املاک و مستغلات حتی به کارآمد نزدیک است. اگر دوستش داشته باشید ممکن است بخواهید خانه بخرید و توانایی آن را داشته باشید. اما به یاد داشته باشید که شما نمی توانید با اطمینان به "فروش قابل مقایسه" اعتماد کنید تا قضاوت کنید که قیمت منصفانه است. بازار به اندازه کافی کارآمد نیست. به عنوان مثال ، در سانفرانسیسکو در سانفرانسیسکو دریافتیم که در حالی که انتظار متوسط برای افزایش قیمت خانه سالانه در 10 سال آینده فقط 5 درصد بود ، یک چهارم از پاسخ دهندگان گفتند که فکر می کنند هر سال 10 درصد یا بیشتر افزایش می یابدبشراین به معنای افزایش خالص 150 درصدی در یک دهه است. ظاهراً این افراد در مورد پاسخ عرضه فکر نمی کنند که افزایش قیمت آن بسیار زیاد است. افرادی مانند این می توانند قیمت را در بعضی از نقاط چنان بالا بکشند که سرانجام بازار محلی از بین برود. با این حال ، پول هوشمند نمی تواند روشی سودآور برای اصلاح چنین خطاهایی امروز پیدا کند.